Dnešní vzdělávací okénko bych možná nazvala spíše historickým okénkem, které nám může přinést varování před něčím, co z aktuálního pohledu může vypadat jako dobrý nápad. Evropská centrální banka se podle všeho ke zvyšování sazeb ani zdaleka nechystá a tak rozdíl mezi sazbami v CZK a sazbami v EUR výrazně roste. Týká se to spořicích účtů, což je dobrá zpráva, ale také úroků z hypoték a tam to zase tak dobrá zpráva není. Takže už jsem několikrát slyšela nápad, že by možná nebylo úplně od věci vzít si hypotéku v EUR místo v CZK a platit tak nižší úroky.
Představte si, že si chcete vzít hypotéku na 5 mio. CZK. Náhodná hypotéční kalkulačka mi teď, když píšu tento článek, navrhuje sazbu 4,09 %. Splátka při třicetileté hypotéce a fixaci na 10 let by tak byla 24 131,-.
Na internetu jsem viděla nabídky na hypotéku v EUR za 1,5 %. To by za stejných podmínek znamenalo splátku 17 256,-, což je skoro o 7 000 méně. To zní úplně skvěle ne? Za určitých podmínek ano, ale…
Přesně takto dobrý nápad mělo před více než deseti lety velké množství žadatelů o hypotéku v Maďarsku a v Polsku. Rozšířil se tam fenomén hypoték ve švýcarském franku. Úrokové sazby byly tehdy v obou zemích vysoké a naopak švýcarská centrální banka srazila své sazby pod tlakem na posilování své měny do záporných hodnot. Kolem roku 2005-2007 probíhaly masivní marketingové kampaně na hypotéky v cizích měnách, především tedy ve švýcarském franku. Jenže frank, který byl po finanční krizi považován za bezpečný přístav, posiloval dál. Většina úvěrů byla realizována při ceně franku 150 – 160 forintů. Do roku 2011 vystoupala hodnota franku až na 260 forintů za jeden frank. Po uvolnění intervencí ze strany švýcarské centrální banky vystoupal kurz až 323 forintů za jeden frank. Dlužníci tak najednou dlužili více než dvojnásobek a případný prodej hypotéky by ani zdaleka nepokryl hodnotu jejich nemovitostí. Splátka ve výši 20 tis. CZK se zvedla na 43 tis. Toto způsobilo obrovské finanční problémy mnoha domácnostem a velké politické tlaky.
Vzpomněla jsem si na tyto události v okamžiku, kdy jsem poprvé uviděla na webu reklamu na hypotéky v EUR za 1,5 % a došlo mi, že si můžeme zadělat na podobné problémy za pár let. Pojďme se vrátit k mému příkladu na začátku s hypotékou ve výši 5 mio. CZK
Aktuální kurz CZK/EUR se pohybuje okolo 25,479, měsíční splátka tak bude přibližně 677 EUR.
Jak by musela oslabit koruna, aby splátka hypotéky v EUR po přepočtu na CZK překročila výši splátky u hypotéky v CZK? Je to přibližně 36 CZK/EUR. Při takovém oslabení koruny by navíc z pětimilionového dluhu byl dluh takřka sedmimilionový.
To je ale úroveň, kterou pravděpodobně aktuálně neočekávají ani ti nejvíc pesimističtí eknonomové. Pokud by k tomu došlo, pravděpodobně by to nezpůsobilo prudké posílení EUR oproti všem měnám, jako to bylo v případě franku. Nicméně oslabení koruny na tuto úroveň není scénář s nulovou pravděpodobností. Stačí k tomu populistická či dokonce téměř diktátorská vláda, která má pod palcem centrální banku. Ta na pokyn vlády může snižovat úroky v době, kdy inflace dosahuje dvojciferných čísel a neštěstí je na světě. Kdo z Vás sleduje události v Turecku, jistě ví o čem mluvím. Ale i já, stejně jako asi většina z vás, doufám, že nejsme Turecko. Tedy zhodnotila bych to jako riziko události s velmi malou pravděpodobností, ale s devastujícím dopadem, pokud by nastalo.
I kdybych ale s tímto scénářem ani sama příliš nepočítala, považuji hypotéku v EUR za řešení, které nám přináší do našeho finančního života dodatečné riziko a je otázka, jestli ušetřené úroky za toto riziko stojí.
To samozřejmě neplatí v případě, že dostáváte výplatu v EUR, naopak tady považuji toto řešení nejen za levnější, ale i za méně rizikové. Nedotkne se vás totiž negativně opačný scénář – tedy výrazné posílení koruny.
Důvodem proč se tehdy v Maďarsku a Polsku rozmohly hypotéky ve švýcarských francích byla nejen snaha ušetřit, ale fakt, že spoustu lidí prostě na hypotéku ve své měně nedosáhlo. Pokud by to byl i váš případ, a hypotéka se čtyřprocentním úrokem by pro vás byla nedostupná, stačilo by mnohem menší oslabení koruny, aby vám to způsobilo existenční potíže. Důvodem proč banky ve většině případů požadují 20 % vlastních zdrojů (zejména při vysokých cenách nemovitostí) je fakt, že pokud nebudete mít na splátku a budete muset pod tlakem nemovitost prodat, dostanete za ní alespoň tolik, kolik dlužíte. Je to ochrana i pro klienty. Protože nikdo nechce skončit bez střechy nad hlavou a ještě s nezaplacenými dluhy. Pokud se ale dostanete do problému se splácením hypotéky v EUR a koruna oslabí byť jen třeba na 28 CZK/EUR, vzroste vám dluh z pěti milionů na pět a půl. Pokud by došlo k poklesu cen nemovitostí, je tedy ještě více pravděpodobné, že příjem z prodeje vám dluh nezaplatí.
Další problém může nastat při refixaci. Je totiž dost pravděpodobné, že i v EUR v horizontu pěti let sazby vzrostou. Nová sazba už nebude tak lákavá a růst sazeb v EUR může být kvůli zmenšování úrokového diferenciálu spojen právě s oslabováním CZK vůči EUR. Splacení takové hypotéky nebo převod na hypotéku v CZK pak pro nás opět může být výrazně nevýhodný.
Takže co říct na závěr. Pokud nemáte příjmy v EUR, měli byste pečlivě zvážit přínosy a rizika hypotéky v této měně. Pokud budete se schopností hradit výši splátky u hypotéky v EUR úplně na hraně, rozhodně to nedoporučuji. Pokud byste však v pohodě zvládli i hypotéku v CZK a ušetřené peníze neutratíte, ale ušetříte nebo ještě lépe, investujete, pak v tom takový problém nevidím. Doporučuji pak uskutečňovat tyto investice právě v EUR, tím se proti oslabení koruny také ochráníte. Vždy mějte ale na paměti i ten velmi nepravděpodobný scénář a připravte si postup, jak v takovém případě budete reagovat. Mít část majetku v zahraničních investicích může být i v tomto případě cestou ke snížení tohoto rizika.
Pokud chcete hypotékou v EUR řešit nákup investiční nemovitosti, je nutno toto rozhodnutí zařadit do kontextu celého investičního portfolia a provést důkladnou rizikovou analýzu všech možných scénářů. Tady už k tomu jednoduchou radu nemám, je třeba k tomu přistupovat velmi individuálně a zvážit mnoho možných variant.